El reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) otorga importantes ventajas para los propietarios de edificaciones irregulares en Andalucía, siempre que éstas ya estén terminadas y se haya tramitado el correspondiente procedimiento administrativo ante el Ayuntamiento.

Una vez resuelto el expediente de forma favorable, la edificación podrá:

• Conectarse a los servicios básicos de agua potable, electricidad y saneamiento, siempre que existan redes disponibles en la zona. En caso contrario, se permite resolver estos servicios de forma autónoma (pozos, depósitos, fosas sépticas, etc.).

• Acceder al Registro de la Propiedad, mediante inscripción registral con base en la resolución administrativa.

• Realizar obras de conservación que garanticen la seguridad estructural, salubridad y habitabilidad del inmueble.
  
  

Este reconocimiento no legaliza la edificación, pero permite su uso residencial o funcional con garantías mínimas de seguridad y estabilidad jurídica, siempre dentro de los límites establecidos por la normativa urbanística vigente.

La situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) se refiere al régimen jurídico especial que puede aplicarse a edificaciones terminadas que fueron construidas sin licencia urbanística o incumpliendo sus condiciones, y sobre las cuales ya no es posible iniciar medidas de disciplina urbanística (como órdenes de demolición), debido a que ha transcurrido el plazo legal para ejercerlas.

En estos casos, la administración reconoce formalmente la situación de la edificación, permitiendo:

• La permanencia del uso existente.

• La conexión a servicios básicos (agua, electricidad, saneamiento).

• La inscripción en el Registro de la Propiedad.

• La realización de obras de conservación, salubridad y seguridad, pero no de ampliación ni reforma estructural.
  
  

Este reconocimiento no implica una legalización, sino la regularización parcial de su situación urbanística, permitiendo su uso bajo determinadas condiciones y limitaciones. La figura de AFO está regulada por la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento (Decreto 550/2022), y es aplicable tanto en suelo urbano como rústico.

El procedimiento para obtener el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) puede iniciarse de dos formas:

• De oficio, por iniciativa del propio Ayuntamiento, en el marco de actuaciones de disciplina urbanística o regularización del territorio.

• A instancia de parte, es decir, mediante solicitud presentada por la persona interesada, dirigida al Ayuntamiento correspondiente al municipio donde se ubica la edificación.
  
  

En este último caso, será necesario aportar la documentación técnica y administrativa exigida, incluyendo memoria justificativa, certificado de antigüedad, acreditación de la no existencia de expediente sancionador vigente y plano de ubicación.

El reconocimiento solo será posible si la edificación está terminada, no es legalizable según el planeamiento vigente, y ha prescrito el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística.

No. El reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) no equivale a una licencia urbanística ni legaliza la edificación.

Este procedimiento únicamente reconoce administrativamente que, aunque la construcción se realizó sin licencia o en contra de sus condiciones, ya no pueden ejercerse medidas de restitución urbanística por haber transcurrido el plazo legal para ello.

Por tanto:

• No otorga derechos plenos de legalidad urbanística.

• No permite ampliaciones ni nuevas obras estructurales.

• No convalida ni subsana la infracción cometida.
  
  

El AFO permite el uso limitado y la conservación de la edificación existente, garantizando su habitabilidad mínima y ciertos derechos, pero no sustituye en ningún caso a una licencia de obra o de primera ocupación.

Sí. El reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) puede aplicarse tanto a edificaciones aisladas como agrupadas, independientemente de la clase de suelo (urbano o rústico) en la que se encuentren.

Lo importante es que cada edificación:

• Esté terminada.

• Haya prescrito el plazo legal para adoptar medidas urbanísticas contra ella.

• No sea legalizable conforme al planeamiento vigente.
  
  

El hecho de que varias edificaciones se encuentren concentradas en un mismo entorno, como ocurre en muchos núcleos rurales diseminados o parcelaciones irregulares, no impide su reconocimiento individualizado como AFO. Sin embargo, si existe una agrupación significativa, el Ayuntamiento podrá requerir una actuación coordinada mediante un plan especial de adecuación ambiental y territorial, especialmente si hay afecciones paisajísticas o problemas de infraestructuras.