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- ¿Cómo legalizar una vivienda construida sin licencia?
Si tu vivienda fue construida sin licencia urbanística, puedes iniciar un proceso de legalización o regularización mediante figuras como el AFO o la declaración de asimilado a fuera de ordenación.
Si tu vivienda fue construida sin licencia urbanística, puedes iniciar un proceso de legalización o regularización mediante figuras como el AFO o la declaración de asimilado a fuera de ordenación.
La legalización de una vivienda construida sin licencia urbanística depende del tipo de suelo donde se ubica y del tiempo transcurrido desde su construcción. En Andalucía, si la vivienda se encuentra en suelo no urbanizable y han pasado más de 6 años desde su finalización sin que exista expediente sancionador, es posible solicitar el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), regulado por la Ley LISTA y su reglamento de 2022.
Este procedimiento no otorga una licencia urbanística como tal, pero permite dotar a la vivienda de seguridad jurídica, inscribirla en el Registro de la Propiedad y acceder legalmente a suministros como luz o agua. Para iniciar el proceso, es necesario un proyecto técnico de regularización firmado por un arquitecto, documentación acreditativa de la antigüedad y cumplimiento de condiciones mínimas de habitabilidad.
En otros casos, como construcciones recientes o ubicadas en suelos especialmente protegidos, la legalización puede no ser posible. En estos supuestos, será necesaria la demolición o la restauración del orden urbanístico
2. ¿Qué es el AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) y cómo solicitarlo?
2. ¿Qué es el AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) y cómo solicitarlo?
El AFO permite regularizar viviendas ilegales construidas en terreno no urbanizable, siempre que cumplan ciertos requisitos fijados por la normativa andaluza.
El AFO permite regularizar viviendas ilegales construidas en terreno no urbanizable, siempre que cumplan ciertos requisitos fijados por la normativa andaluza.
El Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) es una figura administrativa recogida en la legislación urbanística de Andalucía, destinada a regularizar viviendas construidas sin licencia en suelo no urbanizable, que no pueden ser legalizadas mediante los procedimientos ordinarios de licencia de obra. En municipios como Málaga, esta figura es clave para dar seguridad jurídica a numerosas construcciones rurales.
La concesión del AFO no equivale a una legalización plena, pero permite declarar la situación jurídica de la vivienda, acceder a suministros básicos como luz o agua, realizar obras de conservación o mantenimiento y, en algunos casos, registrar el inmueble en el Registro de la Propiedad.
Para solicitarlo, el propietario debe contar con la intervención de un arquitecto que elabore un informe técnico que justifique la antigüedad de la edificación, su estado actual y el cumplimiento de las condiciones mínimas de salubridad, seguridad y habitabilidad. Además, debe presentarse una solicitud formal ante el Ayuntamiento correspondiente, junto con la documentación urbanística y técnica exigida.
El AFO es una solución especialmente útil para quienes poseen una vivienda ilegal en terreno no urbanizable y desean regularizar su situación sin necesidad de demoler o afrontar sanciones más graves.
3. ¿Cuáles son los requisitos para regularizar una vivienda en suelo no urbanizable?
3. ¿Cuáles son los requisitos para regularizar una vivienda en suelo no urbanizable?
Una vivienda construida en terreno no urbanizable puede regularizarse si cumple los requisitos establecidos por la normativa urbanística de Andalucía, especialmente a través de la figura del AFO.
Una vivienda construida en terreno no urbanizable puede regularizarse si cumple los requisitos establecidos por la normativa urbanística de Andalucía, especialmente a través de la figura del AFO.
La regularización de una vivienda construida en suelo no urbanizable en Andalucía, y en particular en municipios como Málaga, está condicionada al cumplimiento de una serie de requisitos fijados por la Ley LISTA y su reglamento. Esta regularización se canaliza normalmente mediante la solicitud del reconocimiento como Asimilado Fuera de Ordenación (AFO).
Los requisitos más importantes que debe cumplir la vivienda son:
Antigüedad mínima de 6 años desde la finalización de las obras.
Que no exista procedimiento sancionador o de restablecimiento de la legalidad urbanística abierto.
Que la vivienda no se encuentre en suelo especialmente protegido (por ejemplo, zonas forestales, cauces públicos, zonas de servidumbre de carreteras o dominio público hidráulico).
Que cumpla unas condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad.
Que no se trate de un asentamiento urbanístico no legalizable por vulnerar el modelo territorial.
El proceso exige la redacción de un expediente técnico por parte de un arquitecto, que certifique la situación real de la vivienda, su uso y su compatibilidad con el planeamiento. También deberá acompañarse de documentación acreditativa, planos y justificantes catastrales y registrales.
Regularizar la situación de una vivienda ilegal en terreno no urbanizable no solo permite dotarla de seguridad jurídica, sino que también facilita su inscripción registral y su futura venta o herencia.
4. ¿Qué documentación necesito para legalizar mi vivienda?
4. ¿Qué documentación necesito para legalizar mi vivienda?
Legalizar una vivienda ilegal requiere la intervención de un arquitecto y la presentación de documentación técnica y urbanística específica ante el Ayuntamiento correspondiente.
Legalizar una vivienda ilegal requiere la intervención de un arquitecto y la presentación de documentación técnica y urbanística específica ante el Ayuntamiento correspondiente.
El proceso de regularización urbanística de una vivienda ilegal, especialmente si se ubica en suelo no urbanizable, exige aportar una serie de documentos clave ante el Ayuntamiento del municipio donde se localice el inmueble.
La documentación habitual incluye:
Informe técnico firmado por un arquitecto, con planos del estado actual de la vivienda, descripción de materiales, sistemas constructivos y cumplimiento de condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad.
Certificado de antigüedad emitido por el arquitecto, que acredite que la vivienda fue finalizada hace más de seis años (o más si lo exige la normativa local).
Reportaje fotográfico de la edificación.
Documentación gráfica (planos) georreferenciados de la edificación.
Justificante catastral, ficha descriptiva del inmueble y plano de situación.
En su caso, nota simple del Registro de la Propiedad que acrediten titularidad o existencia del inmueble.
Declaración responsable del propietario solicitando el reconocimiento de la situación de asimilado o la regularización.
En algunos municipios también pueden exigir proyectos de legalización completos cuando la construcción afecta a elementos protegidos o presenta riesgos estructurales.
Contar con un arquitecto especializado en regularización de viviendas es esencial para evitar errores y garantizar la viabilidad del procedimiento, especialmente si se trata de viviendas fuera de ordenación o construidas sin licencia en terreno no urbanizable.
5. ¿Qué es la Licencia de Primera Ocupación y cómo se obtiene?
5. ¿Qué es la Licencia de Primera Ocupación y cómo se obtiene?
La Licencia de Primera Ocupación acredita que una vivienda cumple con la legalidad urbanística y es imprescindible para registrarla, contratar suministros o solicitar una hipoteca.
La Licencia de Primera Ocupación acredita que una vivienda cumple con la legalidad urbanística y es imprescindible para registrarla, contratar suministros o solicitar una hipoteca.
La Licencia de Primera Ocupación (LPO) es un documento administrativo emitido por el Ayuntamiento que autoriza el uso y habitabilidad de una vivienda, tras comprobar que se ha construido conforme al proyecto autorizado y cumple con la normativa urbanística y técnica vigente.
Es un requisito indispensable para:
Contratar suministros básicos como luz, agua o gas.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Solicitar una hipoteca bancaria.
Formalizar una compraventa o declarar una obra nueva terminada.
En construcciones nuevas, esta licencia debe solicitarse una vez finalizadas las obras, presentando el certificado final de obra firmado por el arquitecto y visado por el colegio profesional, junto con un expediente que incluya planos, declaración responsable y pago de tasas municipales.
En viviendas ya construidas, la ausencia de esta licencia no implica necesariamente que la vivienda sea ilegal, pero impide su uso legal y la contratación de servicios. En estos casos, puede ser necesario iniciar un procedimiento de legalización o regularización, como el reconocimiento de asimilado fuera de ordenación (AFO) si se trata de una vivienda ubicada en terreno no urbanizable.
Contar con esta licencia es esencial para que la vivienda tenga plena validez urbanística y registral, especialmente en municipios como Málaga, donde cada vez se exige más control sobre el cumplimiento normativo.
6. ¿Cómo afecta la falta de legalización al valor de tasación de una vivienda?
6. ¿Cómo afecta la falta de legalización al valor de tasación de una vivienda?
Una vivienda ilegal o sin regularizar puede ver reducido su valor de tasación entre un 30% y un 60%, lo que limita su financiación y dificulta su venta o transmisión.
Una vivienda ilegal o sin regularizar puede ver reducido su valor de tasación entre un 30% y un 60%, lo que limita su financiación y dificulta su venta o transmisión.
La falta de regularización urbanística tiene un impacto directo en la valoración económica de una vivienda, especialmente si se encuentra en situación irregular por estar construida sin licencia, en terreno no urbanizable o sin cumplir con los parámetros urbanísticos actuales. En tasaciones hipotecarias, esta situación es determinante.
Cuando una vivienda no está legalizada:
El tasador debe advertir esta circunstancia en el informe, lo que provoca una reducción importante del valor de mercado.
Las entidades bancarias pueden denegar la concesión de hipoteca o aplicar un coeficiente corrector que limita la financiación.
Si la edificación no está inscrita en el Registro o no cuenta con Licencia de Primera Ocupación, no se reconoce como inmueble independiente, sino como una construcción auxiliar, rústica o incluso sin valor hipotecario.
En muchos casos, la tasación se realiza exclusivamente sobre el valor del terreno, sin tener en cuenta la edificación. Esto puede suponer pérdidas de hasta el 60% respecto al valor real de mercado.
Para evitar esta depreciación, es recomendable iniciar un procedimiento de regularización mediante AFO, con la intervención de un arquitecto especializado, especialmente si se trata de una vivienda en suelo rústico o fuera de ordenación. En lugares como Málaga y su provincia, regularizar la vivienda no solo permite acceder a suministros, sino también maximizar su valor real y financiero.
7. ¿Cuánto cuesta legalizar una vivienda y qué factores influyen en el precio?
7. ¿Cuánto cuesta legalizar una vivienda y qué factores influyen en el precio?
El coste de regularizar una vivienda ilegal varía según el tipo de terreno, el estado del inmueble y los honorarios profesionales, siendo imprescindible contar con un arquitecto.
El coste de regularizar una vivienda ilegal varía según el tipo de terreno, el estado del inmueble y los honorarios profesionales, siendo imprescindible contar con un arquitecto.
El precio de legalizar una vivienda construida sin licencia depende de múltiples factores, y puede oscilar entre 2.000 € y más de 6.000 €, según el tipo de procedimiento, el municipio y las características del inmueble. En municipios como Málaga o alrededores, esta horquilla de precios es habitual para regularizaciones mediante AFO.
Los principales elementos que influyen en el coste son:
Honorarios del arquitecto que redacta el proyecto o informe técnico de legalización.
Tasas municipales por la tramitación del expediente de reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación.
Gastos notariales y registrales, si se desea inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Certificados complementarios, como el certificado de antigüedad, de eficiencia energética o de habitabilidad.
Correcciones o adecuaciones técnicas que puedan exigirse (fosa séptica, acceso rodado, acometidas, etc.).
Además, si la vivienda no cumple con las condiciones mínimas establecidas por la normativa, será necesario realizar reformas o adecuaciones, lo que puede incrementar notablemente el presupuesto.
En cualquier caso, regularizar la situación urbanística de una vivienda ilegal en terreno no urbanizable supone una inversión que mejora su valor, su seguridad jurídica y su capacidad de financiación. Es importante contar con un arquitecto con experiencia en este tipo de trámites, que evalúe la viabilidad y gestione el proceso completo.
8. ¿Qué pasos debo seguir para regularizar una vivienda antigua?
8. ¿Qué pasos debo seguir para regularizar una vivienda antigua?
La regularización de una vivienda antigua sin licencia requiere análisis técnico, intervención de un arquitecto y solicitud formal ante el Ayuntamiento correspondiente.
La regularización de una vivienda antigua sin licencia requiere análisis técnico, intervención de un arquitecto y solicitud formal ante el Ayuntamiento correspondiente.
Para regularizar una vivienda antigua construida sin licencia, especialmente si se encuentra en terreno no urbanizable, es necesario seguir un procedimiento administrativo concreto que permita su reconocimiento como asimilado a fuera de ordenación (AFO). Este proceso varía ligeramente según el municipio, pero los pasos esenciales son los siguientes:
Contratar a un arquitecto especializado que inspeccione la vivienda, certifique su estado y redacte un informe técnico de legalización.
Acreditar la antigüedad de la edificación, normalmente con un certificado técnico, imágenes aéreas, escrituras, datos catastrales y otros documentos que demuestren que la vivienda fue finalizada hace al menos seis años.
Elaborar planos actualizados del inmueble, incluyendo distribución, superficie, situación y estado de conservación.
Solicitar el reconocimiento de la situación de AFO ante el Ayuntamiento, aportando la documentación técnica, urbanística y legal exigida.
Abonar las tasas municipales correspondientes al expediente.
Una vez aprobado, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, si se desea dotarla de plena validez jurídica.
En Málaga y muchas localidades andaluzas, este procedimiento es frecuente para viviendas construidas en los años 80, 90 y principios de los 2000 que no cuentan con licencia de obra ni de ocupación.
Este proceso permite regularizar la situación urbanística de una vivienda ilegal, obtener acceso legal a suministros, evitar sanciones y facilitar operaciones como ventas, herencias o financiación bancaria.
9. ¿Qué es el Certificado de Antigüedad y cómo se consigue?
9. ¿Qué es el Certificado de Antigüedad y cómo se consigue?
Este certificado, emitido por un arquitecto, es clave para regularizar una vivienda ilegal y acreditar que su construcción se completó hace más de seis años.
Este certificado, emitido por un arquitecto, es clave para regularizar una vivienda ilegal y acreditar que su construcción se completó hace más de seis años.
El Certificado de Antigüedad es un documento técnico elaborado por un arquitecto que acredita la fecha en la que una vivienda fue efectivamente finalizada. Es fundamental en procesos de regularización urbanística, especialmente en viviendas construidas sin licencia en suelo no urbanizable.
Para poder optar a una declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO), es imprescindible demostrar que la edificación existe desde hace al menos seis años sin interrupciones y que no ha sido objeto de procedimientos sancionadores urbanísticos.
Este certificado suele incluir:
Informe técnico firmado por el arquitecto.
Georreferenciación del inmueble.
Reportaje fotográfico actual de la vivienda.
Comparativas con imágenes aéreas históricas (p. ej., del Catastro, Google Earth o PNOA).
Descripción constructiva y estimación técnica de la fecha de ejecución.
Para obtenerlo, el propietario debe contactar con un arquitecto que realice una visita a la vivienda, recopile los datos técnicos necesarios y emita el documento conforme a los estándares exigidos por el Ayuntamiento.
Este certificado es una pieza clave en la regularización de viviendas ilegales, ya que determina si la edificación puede acogerse a figuras como el AFO o iniciar un procedimiento de legalización sin riesgo de demolición.
10. ¿Qué significa georreferenciar una vivienda y para qué sirve?
10. ¿Qué significa georreferenciar una vivienda y para qué sirve?
Georreferenciar una vivienda consiste en definir su ubicación exacta sobre el territorio mediante coordenadas, y es imprescindible en procesos de legalización, inscripción registral y coordinación Catastro–Registro.
Georreferenciar una vivienda consiste en definir su ubicación exacta sobre el territorio mediante coordenadas, y es imprescindible en procesos de legalización, inscripción registral y coordinación Catastro–Registro.
La georreferenciación de una vivienda es el proceso técnico por el cual se determina su posición exacta en el territorio utilizando coordenadas geográficas UTM, conforme al sistema oficial de referencia cartográfica de España (ETRS89). Este procedimiento se aplica sobre la huella construida de la vivienda, delimitando con precisión su forma, orientación y superficie.
Se trata de un requisito esencial en múltiples trámites relacionados con viviendas ilegales en suelo no urbanizable, especialmente en:
Procedimientos de regularización urbanística o AFO.
Declaraciones de obra nueva ante notario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Coordinación gráfica Catastro–Registro.
Rectificación de discrepancias entre lo construido y lo inscrito.
La georreferenciación debe ser realizada por un arquitecto o ingeniero competente, que elaborará un archivo técnico (normalmente en formato GML) con el contorno de la edificación y su localización exacta. Este archivo se contrasta con la cartografía catastral y puede presentarse ante el Registro de la Propiedad o el Ayuntamiento según el caso.
Contar con una georreferenciación precisa y validada es imprescindible para dotar de seguridad jurídica a la vivienda y avanzar en cualquier procedimiento de legalización o venta.
11. ¿Cómo puedo saber si mi vivienda tiene Licencia de Primera Ocupación?
11. ¿Cómo puedo saber si mi vivienda tiene Licencia de Primera Ocupación?
La Licencia de Primera Ocupación no siempre aparece en las escrituras; para verificar su existencia es necesario consultar en el Ayuntamiento o revisar el expediente de obra.
La Licencia de Primera Ocupación no siempre aparece en las escrituras; para verificar su existencia es necesario consultar en el Ayuntamiento o revisar el expediente de obra.
Saber si una vivienda dispone de Licencia de Primera Ocupación (LPO) es fundamental para conocer su situación urbanística y su grado de legalidad, especialmente si se planea venderla, alquilarla, inscribirla en el Registro de la Propiedad o solicitar una hipoteca.
Para comprobar si tu vivienda tiene esta licencia, puedes:
Consultar la escritura de obra nueva o compraventa: en algunos casos se menciona la concesión de la LPO, pero no siempre figura.
Solicitar un certificado urbanístico o informe de situación urbanística en el Ayuntamiento donde se ubica la vivienda.
Solicitar copia del expediente de obra o consultar el archivo municipal, si conoces la referencia del proyecto de edificación.
Pedir información en el Colegio de Arquitectos correspondiente, si sabes quién dirigió la obra.
En municipios como Málaga, donde hay miles de viviendas antiguas o rurales, es muy habitual que las construcciones más veteranas no cuenten con esta licencia, especialmente si fueron edificadas sin control técnico ni licencia de obra. En ese caso, la vivienda puede encontrarse en situación de fuera de ordenación o requerir un procedimiento de regularización mediante AFO, especialmente si está en suelo no urbanizable.
Consultar este dato es el primer paso antes de iniciar cualquier gestión notarial, bancaria o administrativa sobre el inmueble.
12. ¿Pagar el IBI significa que mi vivienda es legal?
12. ¿Pagar el IBI significa que mi vivienda es legal?
El pago del IBI no implica que una vivienda esté legalizada urbanísticamente; solo confirma que está dada de alta a efectos fiscales en Catastro.
El pago del IBI no implica que una vivienda esté legalizada urbanísticamente; solo confirma que está dada de alta a efectos fiscales en Catastro.
Existe una creencia extendida entre propietarios de viviendas construidas sin licencia en suelo no urbanizable de que el hecho de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) significa que su vivienda es legal. Sin embargo, esto no es cierto desde el punto de vista urbanístico.
El IBI es un tributo municipal gestionado por el Catastro, y su pago únicamente demuestra que la vivienda figura como un bien inmueble a efectos fiscales. El Catastro no es un registro de legalidad urbanística, por lo que una vivienda puede estar catastrada y, al mismo tiempo, ser considerada ilegal por el Ayuntamiento si fue construida sin licencia o no cumple con el planeamiento vigente.
Esta situación es muy habitual en zonas rurales o diseminados de municipios como Málaga, donde muchas viviendas construidas en los años 80 o 90 aparecen en Catastro, tributan por el IBI, pero no figuran en el Registro de la Propiedad ni cuentan con Licencia de Obra o de Primera Ocupación.
Si una vivienda paga el IBI pero no está legalizada, lo más recomendable es iniciar un procedimiento de regularización urbanística con ayuda de un arquitecto especializado, evaluando la posibilidad de tramitar el reconocimiento como Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) y obtener así seguridad jurídica.
13. ¿Tener escritura notarial garantiza la legalidad de una vivienda?
13. ¿Tener escritura notarial garantiza la legalidad de una vivienda?
La escritura acredita la titularidad de la vivienda, pero no garantiza su legalidad urbanística ni sustituye una licencia de obra o de ocupación.
La escritura acredita la titularidad de la vivienda, pero no garantiza su legalidad urbanística ni sustituye una licencia de obra o de ocupación.
Disponer de una escritura notarial sobre una vivienda es una prueba válida de propiedad, pero no equivale a que la edificación esté legalizada urbanísticamente. Este es un error común entre propietarios, especialmente en zonas rurales o en viviendas construidas por fases sin control técnico.
La escritura pública, otorgada ante notario, certifica que el propietario ha adquirido el inmueble (por compraventa, herencia, donación, etc.) y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el notario no tiene la obligación de verificar si la vivienda cuenta con licencia de obra o de primera ocupación, salvo en casos de obra nueva reciente con declaración formal.
Esto significa que puedes tener una vivienda escriturada, inscrita en el Registro y pagando IBI, pero que jurídicamente se encuentre en situación ilegal por haber sido construida sin licencia, fuera de ordenación o en terreno no urbanizable.
Para conocer la legalidad real de la vivienda es necesario revisar el planeamiento urbanístico vigente y, en caso de duda, consultar con un arquitecto que evalúe si es viable iniciar un procedimiento de regularización (como el AFO en Andalucía).
En municipios como Málaga, donde hay miles de viviendas con escritura pero sin legalización urbanística, esta aclaración es esencial para evitar problemas al vender, alquilar o hipotecar el inmueble.
14. ¿La inscripción en el Registro de la Propiedad asegura la legalidad de una vivienda?
14. ¿La inscripción en el Registro de la Propiedad asegura la legalidad de una vivienda?
Registrar una vivienda no implica que esté legalizada urbanísticamente; son procedimientos independientes que deben evaluarse por separado.
Registrar una vivienda no implica que esté legalizada urbanísticamente; son procedimientos independientes que deben evaluarse por separado.
La inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad acredita su existencia jurídica y protege los derechos del titular frente a terceros, pero no garantiza que la vivienda esté legalizada desde el punto de vista urbanístico. Es decir, una vivienda puede estar registrada, tener escritura notarial y pagar impuestos, pero haber sido construida sin licencia o incumpliendo el planeamiento vigente.
Esta confusión es común en zonas rurales o diseminadas, como ocurre en muchas áreas de la provincia de Málaga, donde existen miles de viviendas ilegales en suelo no urbanizable que figuran registradas, pero carecen de licencia de obra, de primera ocupación o de cualquier autorización urbanística.
El Registro de la Propiedad se basa en los títulos aportados por los notarios (escrituras), pero no tiene la obligación de verificar la legalidad urbanística del inmueble, salvo que se le aporte expresamente dicha información. Por eso, puede inscribir viviendas con situación irregular, siempre que se cumplan determinados requisitos formales.
Para dotar a una vivienda de plena validez jurídica y urbanística, es necesario complementar la inscripción registral con el correspondiente procedimiento de regularización, como el AFO, y contar con la intervención de un arquitecto que certifique su estado y viabilidad legal.
15. ¿Qué es la coordinación Catastro-Registro y cómo puede afectar a mi vivienda?
15. ¿Qué es la coordinación Catastro-Registro y cómo puede afectar a mi vivienda?
Este procedimiento alinea la información física y jurídica de una vivienda en dos bases oficiales distintas, y es fundamental en casos de legalización, obra nueva o discrepancias de superficie.
Este procedimiento alinea la información física y jurídica de una vivienda en dos bases oficiales distintas, y es fundamental en casos de legalización, obra nueva o discrepancias de superficie.
La coordinación Catastro–Registro consiste en hacer coincidir los datos descriptivos y gráficos que figuran en el Catastro Inmobiliario (dependiente del Ministerio de Hacienda) con los del Registro de la Propiedad (dependiente del Ministerio de Justicia). Esta coordinación busca garantizar la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria, reduciendo errores sobre ubicación, superficie o linderos.
Es especialmente relevante en los siguientes casos:
Legalización de viviendas construidas sin licencia.
Declaración de obra nueva o terminada.
Rectificación de cabida (cuando la superficie construida o del terreno no coincide entre ambas bases).
Segregaciones, agrupaciones o divisiones de fincas.
Inscripción de fincas en suelo no urbanizable.
La coordinación es obligatoria en muchos trámites desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015, y solo puede realizarla un técnico competente, como un arquitecto, que deberá georreferenciar la vivienda mediante un archivo GML, plano topográfico y memoria técnica.
Si la vivienda presenta discrepancias entre Catastro y Registro, puede haber problemas para vender, heredar, inscribirla o legalizarla como Asimilado Fuera de Ordenación (AFO). En Málaga, donde es habitual encontrar diferencias por construcciones antiguas o ampliaciones sin declarar, este trámite se ha vuelto cada vez más necesario.
Una vivienda correctamente coordinada gana en seguridad jurídica y es más fácil de transmitir, regularizar y valorar.
16. ¿Qué ocurre si se han realizado obras sin licencia en una vivienda antigua?
16. ¿Qué ocurre si se han realizado obras sin licencia en una vivienda antigua?
Las ampliaciones o reformas hechas sin licencia pueden suponer un obstáculo para la legalización de la vivienda y, en algunos casos, requerir su demolición.
Las ampliaciones o reformas hechas sin licencia pueden suponer un obstáculo para la legalización de la vivienda y, en algunos casos, requerir su demolición.
Cuando una vivienda antigua ha sido modificada, ampliada o reformada sin contar con la correspondiente licencia urbanística, esas obras se consideran ilegales y pueden condicionar gravemente cualquier procedimiento de regularización o solicitud de inscripción registral.
En Andalucía, si la vivienda original podría acogerse a una figura como el Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) por haber sido construida en suelo no urbanizable y hace más de 6 años, la existencia de ampliaciones recientes sin licencia puede hacer inviable el procedimiento. Esto se debe a que cada parte de la vivienda debe analizarse por separado, y las construcciones posteriores deben cumplir los mismos requisitos de antigüedad, habitabilidad y ausencia de sanción.
Las consecuencias habituales son:
Demora o rechazo del expediente de regularización.
Obligación de demoler las partes añadidas sin licencia, especialmente si afectan a parámetros urbanísticos como la ocupación, altura o retranqueos.
Apertura de expedientes sancionadores o de restablecimiento de la legalidad por parte del Ayuntamiento.
Antes de iniciar cualquier trámite, es imprescindible que un arquitecto analice la situación real de la vivienda, determine la viabilidad de su legalización y valore si es necesario documentar por separado las obras ilegales o proponer su restitución.
En lugares como Málaga, donde es común encontrar viviendas ampliadas sin control técnico, este análisis previo resulta clave para evitar rechazos y pérdidas económicas.
17. ¿Qué es el Certificado de Habitabilidad y cómo se tramita?
17. ¿Qué es el Certificado de Habitabilidad y cómo se tramita?
Este certificado acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada, y puede ser necesario para legalizarla, alquilarla o contratar suministros.
Este certificado acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada, y puede ser necesario para legalizarla, alquilarla o contratar suministros.
El Certificado de Habitabilidad es un documento técnico que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad establecidas por la normativa vigente. Aunque su exigencia varía según la comunidad autónoma, en Andalucía suele requerirse como parte del procedimiento de regularización urbanística, especialmente para viviendas sin licencia o fuera de ordenación.
Este certificado es importante en los siguientes casos:
Legalización de una vivienda ilegal mediante AFO u otros procedimientos.
Alta de suministros (luz, agua, gas).
Formalización de contratos de alquiler.
Inscripción de la vivienda como vivienda habitual o con fines turísticos.
Solicitudes de cédulas urbanísticas o informes de compatibilidad de uso.
El certificado debe ser redactado por un arquitecto, que inspecciona el inmueble y verifica que cumple con los requisitos básicos: ventilación, iluminación natural, distribución adecuada, accesibilidad mínima, evacuación segura, etc.
En viviendas antiguas o situadas en suelo no urbanizable, este certificado es una pieza clave dentro del expediente de regularización como Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO). También puede ser requerido en procesos notariales y registrales, especialmente si se quiere inscribir una obra nueva antigua o vender el inmueble.
En municipios como Málaga, cada vez es más frecuente su exigencia incluso en viviendas que fueron construidas hace décadas.
18. ¿Qué es la Declaración de Obra Nueva y cuándo se necesita?
18. ¿Qué es la Declaración de Obra Nueva y cuándo se necesita?
Es un acto notarial necesario para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad, y puede aplicarse tanto a obras recientes como antiguas.
Es un acto notarial necesario para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad, y puede aplicarse tanto a obras recientes como antiguas.
La Declaración de Obra Nueva es un acto jurídico que se realiza ante notario mediante escritura pública y que permite inscribir una edificación (vivienda, nave, etc.) en el Registro de la Propiedad, vinculándola a una finca registral. Es uno de los pasos más importantes para dotar de seguridad jurídica a una construcción y poder realizar operaciones como venta, herencia o solicitud de hipoteca.
Existen dos tipos principales:
Obra nueva en construcción: se declara durante la ejecución de la obra, con licencia de obra y proyecto visado.
Obra nueva terminada (antigua): se aplica cuando la vivienda ya está finalizada, y se pretende inscribirla tras su legalización o regularización.
En el caso de viviendas construidas sin licencia en suelo no urbanizable, es habitual realizar una declaración de obra nueva antigua tras obtener el AFO.
Para ello, se requiere:
Certificado de antigüedad y estado final, emitido por un arquitecto.
Plano georreferenciado del inmueble (archivo GML).
Acreditación de la titularidad.
Resolución municipal de reconocimiento de AFO o informe urbanístico favorable.
Una vez firmada la escritura, el notario la remite al Registro de la Propiedad para su inscripción. En zonas como Málaga, esta figura es clave para regularizar miles de viviendas construidas en décadas anteriores que nunca se inscribieron correctamente.
Sin esta declaración, la vivienda no existe oficialmente en el Registro, lo que dificulta su transmisión y acceso a servicios bancarios.
19. ¿Puedo solicitar una hipoteca si la vivienda no está legalizada?
19. ¿Puedo solicitar una hipoteca si la vivienda no está legalizada?
Las entidades bancarias no conceden hipotecas sobre viviendas que no estén debidamente legalizadas e inscritas en el Registro de la Propiedad.
Las entidades bancarias no conceden hipotecas sobre viviendas que no estén debidamente legalizadas e inscritas en el Registro de la Propiedad.
En la práctica, no es posible obtener una hipoteca sobre una vivienda ilegal o que no esté plenamente legalizada desde el punto de vista urbanístico y registral. Los bancos exigen garantías jurídicas para conceder financiación, y una construcción que no cumple con los requisitos legales no puede constituirse como garantía hipotecaria.
Los requisitos habituales que exige una entidad financiera incluyen:
Que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
Que exista Licencia de Obra o de Primera Ocupación.
Que se haya realizado, si corresponde, una declaración de obra nueva terminada.
Que no existan discrepancias catastrales ni conflictos con la normativa urbanística.
Si la vivienda ha sido construida sin licencia o se encuentra en suelo no urbanizable, la única vía para poder solicitar una hipoteca en el futuro es iniciar un procedimiento de regularización mediante la figura del Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO), común en Andalucía.
Una vez obtenida la resolución de AFO, se puede realizar la declaración de obra nueva y registrar el inmueble. Solo entonces será reconocida oficialmente como un bien hipotecable.
En provincias como Málaga, donde es habitual encontrar viviendas construidas sin licencia en el entorno rural, este tipo de regularización es imprescindible para poder financiar la compra, reforma o ampliación de una propiedad.
20. ¿Cómo afecta la falta de regularización de una vivienda al valor de tasación para una hipoteca?
20. ¿Cómo afecta la falta de regularización de una vivienda al valor de tasación para una hipoteca?
Una vivienda sin regularizar puede ser tasada por debajo de su valor real o incluso no ser considerada hipotecable por el banco.
Una vivienda sin regularizar puede ser tasada por debajo de su valor real o incluso no ser considerada hipotecable por el banco.
La falta de regularización urbanística de una vivienda tiene un impacto directo y muy negativo sobre su valor de tasación, especialmente cuando se utiliza como garantía en la solicitud de una hipoteca bancaria. Los tasadores homologados deben reflejar en su informe cualquier irregularidad urbanística que afecte a la validez jurídica del inmueble.
En estos casos, las consecuencias son:
La entidad financiera puede rechazar la operación si la vivienda no está inscrita o carece de licencia.
Si se admite la tasación, el valor se ve reducido drásticamente, ya que solo se tiene en cuenta el valor del terreno o se aplica un coeficiente de depreciación.
En muchas ocasiones, no se valora la edificación como vivienda, sino como construcción auxiliar o elemento sin uso reconocido.
El porcentaje de financiación sobre el valor tasado (habitualmente un 70-80%) se aplica sobre una base mucho menor.
Esto ocurre con frecuencia en viviendas construidas en terreno no urbanizable o que carecen de Licencia de Obra, LPO, declaración de obra nueva o AFO. En estos casos, es imprescindible legalizar la vivienda previamente, y para ello se requiere la intervención de un arquitecto que elabore el expediente técnico correspondiente.
En zonas rurales de Málaga y otras partes de Andalucía, donde muchas viviendas fueron construidas sin control urbanístico, este tipo de tasaciones reducidas son muy habituales y suponen un problema para vender, heredar o refinanciar el inmueble.
¿Quieres regularizar tu vivienda?
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