La declaración de una edificación en situación de fuera de ordenación ofrece ventajas prácticas para construcciones que han quedado disconformes con el planeamiento urbanístico vigente, aunque fueran legales en su origen:

• Permite conservar el uso actual del inmueble mientras no se agrave su disconformidad con la ordenación vigente.

• Autoriza la ejecución de obras de conservación, consolidación estructural, reforma interior o adaptación funcional.

• Evita su demolición o clausura, al reconocerse que su origen fue lícito.

• Permite su mantenimiento sin necesidad de adaptar la edificación a los nuevos parámetros urbanísticos.
  
  

Aunque no otorga nuevos derechos edificatorios ni habilita ampliaciones, esta figura ofrece una vía de pervivencia legal para edificaciones afectadas por cambios en el planeamiento sin necesidad de iniciar procesos de legalización ni regularización.

Estar en situación de fuera de ordenación significa que la edificación, aunque fue construida legalmente conforme a la normativa vigente en su momento, ha quedado disconforme con el planeamiento urbanístico actual, generalmente por un cambio en el PGOU o normas subsidiarias.

Este régimen se aplica a construcciones que, por ejemplo:

• Superan las alturas permitidas.

• Invaden alineaciones, retranqueos o servidumbres.

• Destinan el uso a actividades ya no permitidas por el nuevo planeamiento.
  
  

No se trata de edificaciones ilegales, sino de inmuebles preexistentes al planeamiento actual y que ya no cumplen con sus determinaciones. El planeamiento les reconoce su existencia, pero limita las intervenciones posibles sobre ellas y les impide adquirir nuevos derechos urbanísticos.

La situación de fuera de ordenación no requiere un procedimiento administrativo específico para su declaración, ya que se trata de una consecuencia directa del planeamiento urbanístico vigente.

Es el propio plan general o instrumento urbanístico el que identifica qué edificaciones quedan fuera de ordenación por haber dejado de cumplir los parámetros urbanísticos actuales. Por tanto:

• No es necesario solicitar un reconocimiento formal por parte del Ayuntamiento.
  
  

• La situación puede reflejarse en informes urbanísticos, licencias, certificados catastrales o registrales.
  
  

• En la práctica, se constata al tramitar licencias o al consultar el planeamiento aplicable a la edificación.
  
  

En caso de duda, puede solicitarse un certificado urbanístico municipal donde se indique expresamente si una edificación se encuentra o no en fuera de ordenación.

No, no es lo mismo que tener licencia urbanística.

Tener una licencia urbanística implica que la edificación ha sido autorizada conforme a la normativa urbanística vigente en el momento de su construcción y sigue siendo compatible con la ordenación actual.

En cambio, estar en situación de fuera de ordenación significa que, aunque la edificación fue legalmente construida, ya no se ajusta al planeamiento en vigor. Esto puede deberse a cambios en usos, alineaciones, alturas, retranqueos u otros parámetros urbanísticos que han sido modificados con posterioridad.

Por tanto:

• La licencia acredita legalidad plena y vigente.

• El fuera de ordenación reconoce la legalidad de origen, pero limita actuaciones futuras y restringe los derechos urbanísticos del inmueble.

Sí, la situación de fuera de ordenación puede afectar tanto a edificaciones aisladas como a agrupaciones de edificaciones, siempre que todas ellas:

• Fueran construidas conforme a la normativa urbanística vigente en su momento, es decir, de forma legal.
  
  

• Hayan quedado disconformes con el planeamiento actual, por ejemplo, por formar parte de un conjunto que excede las densidades permitidas, invade zonas verdes, o se sitúa en suelos cuyo uso ha cambiado.
  
  

En estos casos, el planeamiento puede declarar el conjunto completo en situación de fuera de ordenación, ya sea de forma expresa o implícita, y limitar las intervenciones permitidas conforme al artículo 84 de la Ley 7/2021 (LISTA) y su reglamento.

Cada edificación dentro del grupo deberá analizarse individualmente para determinar el grado de disconformidad y los límites aplicables a su mantenimiento o transformación.