SALU
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¿Qué es una edificación en situación asimilada a licencia urbanística (SALU)?
¿Qué es una edificación en situación asimilada a licencia urbanística (SALU)?
Una edificación en Situación Asimilada a Licencia Urbanística (SALU) es aquella que, sin haber obtenido la correspondiente licencia urbanística en su momento o habiendo incurrido en alguna irregularidad en su construcción, ha sido ejecutada en suelo rústico con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 7/2021, y que:
No se encuentra dentro de un asentamiento urbanístico ilegal ni forma parte de una parcelación urbanística no legalizada.
Cumple con los requisitos establecidos en el artículo 158.4 de la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y los artículos 393 y siguientes del Decreto 550/2022, Reglamento General de la LISTA (RGLISTA).
Esta figura no supone la legalización plena de la edificación, pero reconoce su compatibilidad con el régimen de suelo rústico como uso ordinario. A diferencia del AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación), el SALU permite a la edificación disfrutar de ciertos efectos equivalentes a los de una licencia urbanística, como:
La posibilidad de realizar obras de adecuación, conservación, mejora y rehabilitación estructural.
La implantación de determinados usos ordinarios previstos en la normativa territorial y urbanística.
La inscripción en el Registro de la Propiedad, en su caso.
Para su reconocimiento, es necesario tramitar un expediente técnico ante el Ayuntamiento, que incluya:
Documentación acreditativa de la antigüedad de la edificación.
Justificación de que no concurren supuestos de fuera de ordenación o de parcelación ilegal.
Acreditación del cumplimiento de condiciones mínimas de seguridad, salubridad, y habitabilidad.
Esta figura está regulada en la legislación autonómica andaluza desde la entrada en vigor de la LISTA (Ley 7/2021) y su Reglamento (Decreto 550/2022), en el contexto de las actuaciones ordinarias en suelo rústico (AOSR), permitiendo el uso conforme del inmueble siempre que se den las condiciones establecidas por la norma.
¿Qué características la definen?
¿Qué características la definen?
Ventajas principales
Ventajas principales
✅ Permite mantener el uso residencial.
✅ Permite mantener el uso residencial.
✅Acceder a suministros legalmente.
✅Acceder a suministros legalmente.
✅ Admite obras estructurales.
✅ Admite obras estructurales.
Limitaciones principales
Limitaciones principales
🚫 No consolida situación legal plena. Sujeta a futura revisión urbanística.
🚫 No consolida situación legal plena. Sujeta a futura revisión urbanística.
¿Se permite acceso a suministros (luz, agua)?
¿Se permite acceso a suministros (luz, agua)?
✅ Sí, previa resolución administrativa que reconozca la situación SALU.
✅ Sí, previa resolución administrativa que reconozca la situación SALU.
¿Puedo registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad?
✅ Sí, aunque puede requerir documentación adicional conforme al artículo 28 del Reglamento de Disciplina Urbanística.
✅ Sí, aunque puede requerir documentación adicional conforme al artículo 28 del Reglamento de Disciplina Urbanística.
¿Permite hacer reformas interiores?
🚫 No, solo intervenciones de seguridad, salubridad o accesibilidad.
¿Se puede ampliar la vivienda?
🚫 No, está prohibido incrementar la edificabilidad o el volumen.
¿Hace falta la licencia de obra original?
🚫 No es necesario, pero debe probarse antigüedad y prescripción.
¿Qué situación urbanística reconoce?
⚠️ Irregular, pero conservable en tanto se adapta el planeamiento municipal.
¿Es necesario tramitar el expediente ante el ayuntamiento?
✅ Sí, con certificado técnico, informe urbanístico y solicitud.
¿Tener reconocida la situación es lo mismo que tener licencia urbanística?
⚠️ Es similar, pero tiene efectos limitados. No habilita como licencia plena, pero permite conservar uso y servicios conforme a resolución.
Preguntas frecuentes:
Preguntas frecuentes:
¿Qué ventajas ofrece?
¿Qué ventajas ofrece?
El reconocimiento como SALU ofrece ventajas fundamentales para edificaciones ejecutadas en suelo rústico sin licencia, siempre que cumplan requisitos específicos:
Permite dar acceso legal a servicios básicos (agua, electricidad, saneamiento).
Habilita la realización de obras de conservación, consolidación, rehabilitación y adecuación al uso previsto (sin aumentar volumen ni edificabilidad).
Posibilita la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Aporta seguridad jurídica al inmueble y al propietario.
Aunque no equivale a una legalización, tiene efectos análogos a una licencia para determinados usos y actuaciones ordinarias.
¿Qué significa esta situación?
¿Qué significa esta situación?
Significa que la edificación, aunque fue construida sin licencia o contraviniendo la normativa vigente, puede ser reconocida como compatible con los usos ordinarios del suelo rústico. Es decir, cumple con lo dispuesto en la LISTA (art. 158.4) y su reglamento (arts. 393 y siguientes del RGLISTA), y se considera integrada de hecho en el sistema legal urbanístico, bajo ciertos límites.
¿Cómo se inicia el procedimiento?
¿Cómo se inicia el procedimiento?
El procedimiento se inicia a instancia de parte interesada (propietario o representante) mediante solicitud dirigida al Ayuntamiento, acompañada de:
Memoria técnica descriptiva y justificativa.
Acreditación de la antigüedad de la edificación (anterior a la LISTA).
Certificado de seguridad, salubridad y habitabilidad.
Justificación de compatibilidad con el régimen del suelo y de ausencia de infracciones urbanísticas graves.
Informe urbanístico municipal y, si procede, informes sectoriales (carreteras, costas, medio ambiente...).
El Ayuntamiento tiene seis meses para resolver; el silencio administrativo se considera negativo.
¿Es lo mismo que tener licencia urbanística?
¿Es lo mismo que tener licencia urbanística?
No. Son figuras distintas:
La licencia urbanística es un acto previo y habilitante para construir conforme a la legalidad vigente.
La situación SALU es un reconocimiento posterior de compatibilidad de un edificio preexistente, sin título habilitante de origen.
El SALU no legaliza la construcción ni convalida infracciones previas, pero permite ciertos usos y obras como si tuviera licencia, siempre dentro de los límites establecidos.
¿Puede reconocerse esta situación en edificaciones que se encuentran agrupadas?
¿Puede reconocerse esta situación en edificaciones que se encuentran agrupadas?
No, en general. La SALU solo es aplicable a edificaciones aisladas. Si se trata de agrupaciones de edificaciones o asentamientos rurales, se requerirá un instrumento de ordenación que permita su regularización colectiva (como un Plan Especial), o bien se tramitará como actuación extraordinaria o incluso podría ser calificada como un asentamiento ilegal si se encuentra en situación de parcelación no autorizada.
El artículo 394 del RGLISTA establece claramente esta limitación.
¿Quieres regularizar tu vivienda?
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